Caros Condóminos, Se no nosso 1º artigo de opinião defendíamos que a assembleia de condóminos poderia concretizar-se, mas que para isso, deveria seguir as regras necessárias e exigidas pela DGS, neste 2º artigo, somos obrigados a dizer, ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO? NÃO OBRIGADO!

a) DA NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS

Por vezes, o descontentamento ou situações graves, quase que obrigam o Administrador a convocar uma assembleia. Mas será mesmo necessário?

Perante os tempos frágeis que vivemos e as imposições excecionalmente aplicadas pelas autoridades de saúde e pelo governo, estamos em crer que, momentaneamente, a resposta será “Não!”.

O Administrador está eleito até ser reeleito ou ser outro administrador eleito, e mesmo que em termos de exercício financeiro o mesmo já tenha terminado, o seu mandato não termina, pois considera-se administrador, até que haja nova eleição. Por conseguinte, este deverá manter o orçamento, ratificando-o em próxima assembleia, assim que seja possível e seguro realizar-se.

Mas se existir algo mais “grave”, em que é necessário pedir uma quota extra urgente, para fazer face a uma obra também essa urgente, por exemplo?!

A nossa opinião continua a ser “Não!”.

Deve o administrador explicar por circular, carta e/ou email, a necessidade da mesma, documentando e esclarecendo a necessidade daquela

quota-extra. Esta também terá de ser obrigatoriamente ratificada em próxima assembleia.

Ou seja, em todas as situações em que a Administração é obrigada a fazer, seja por ser urgente, seja por aplicação de lei ou segurança do edifício, consideramos o administrador legitimado para a respetiva adjudicação, com os devidos cuidados de procurar ter 3 orçamentos e evitar os conflitos de interesse, não esquecendo ainda a legislação sobre as obras urgentes a realizar no edifício, que também chamamos à atenção à sua análise.

b) DA REALIZAÇÃO TELEMÁTICA/DIGITAL DE ASSEMBLEIAS

Com as novas tecnologias informáticas, somos várias vezes questionados se poderá ou não haver assembleia de condóminos utilizando uma

aplicação telemática. A resposta continua a ser “Não!”.

Esta resposta continua igual à do 1º artigo de opinião, uma vez que não houve mudança de legislação.

Há que ter em atenção que para além de que não ser possível ao condomínio, assegurar material e aplicações digitais a todos os condóminos e não ser possível assegurar a própria utilização daqueles meios pelos condóminos, mais importante ainda é ter em conta que a lei condominial é totalmente omissa nesta matéria e por isso, a forma de assegurar a viabilidade será pela via da fixação de jurisprudência, o que até ao momento, não existe, sendo por isso, muito arriscado “avançar” nesse sentido.

No entanto, consideramos que os meios telemáticos podem ser um excelente aliado, se alguns condóminos pretenderem reunir e comunicar com o

administrador, auscultar os condóminos para tomadas de decisão, entre outros.

Pedimos cuidado para a interpretação do Artigo 5º, número 1 da Lei 1º-A/2020, de 19 de março, com a redação mais recente pela Lei n.º 1-A/2021, de 13 de janeiro, que refere:

“A participação por meios telemáticos, designadamente vídeo ou teleconferência de membros de órgãos colegiais de entidades públicas ou privadas nas respetivas reuniões, não obsta ao regular funcionamento do órgão, designadamente no que respeita a quórum e a deliberações, devendo, contudo, ficar registado na respetiva ata a forma de participação.”

Portanto, não devemos confundir uma assembleia de uma associação, partido político, acionistas de uma empresa, entre outras, pois estas sim, são uma assembleia de um órgão colegial, como o próprio artigo informa, com regras e estatutos próprios de funcionamento.

A assembleia de condóminos não é exemplo de um órgão colegial.

Por todas estas razões, facilmente, tanto a convocatória como as deliberações podem ser impugnadas e todo o trabalho ser considerado nulo com as demais consequências legais.

c) DO ESTADO DE EMERGÊNCIA E DO PARECER DA DGS

Salientamos ainda que estamos em pleno ESTADO DE EMERGÊNCIA, sendo que:

i. Na Região Nacional, está previsto, entre outras medidas, o dever geral de recolhimento, encerramento de instalações e estabelecimentos, suspensão de atividades de prestação de serviços, proibição de celebrações de outros eventos, limitação a 5 pessoas e ainda suspensão de prazos

processuais e procedimentais; sendo que em caso de incumprimento, existe a imposição de coimas que em Estado de Emergência são elevadas para o dobro;

ii. Na Região Autónoma da Madeira, foi feito reforço às medidas de 5/11/2020, havendo dever de recolhimento parcial (com horário estipulado), proibição de realização de celebrações e de outros eventos que impliquem uma aglomeração de pessoas em número superior a 5 pessoas, salvo se

pertencerem ao mesmo agregado familiar, incluindo espetáculos culturais ou eventos de quaisquer naturezas;

Posto isto, devido à situação pandémica em Portugal e da manutenção deste mesmo Estado de Emergência, a DGS emitiu o seguinte parecer:

“Atendendo o desposto na Resolução de Ministros n.º 92-A/2020, de 2 de novembro, na versão atualizada, não devem ser realizados eventos nos concelhos alvo de medidas especiais que impliquem uma aglomeração de pessoas em número superior a cinco, salvo se pertencerem ao mesmo agregado familiar. Em face desta imposição legal, e atendendo o Princípio da Precaução em Saúde Pública, emite-se parecer desfavorável a todos os eventos que contrariem o disposto na referida resolução, incluindoassembleias/reuniões de condomínio.”

d) DA CONCLUSÃO

Este não é o momento de oportunismos nem de leviandade para a Administração de qualquer condomínio, por isso e por todo o exposto, conclui-se que:

– Não é possível fazer, de momento, assembleias de condomínio;

– É desaconselhado, por ser considerado (a nosso ver) inútil legalmente, assembleias de condomínio por via telemática/digital;

– O condomínio não é um órgão colegial, não estando inserido nas exceções;

– O Estado de Emergência proíbe qualquer evento com aglomeração em número superior a 5 pessoas;

– A DGS emite parecer desfavorável, por razões legais e de saúde pública;

– As assembleias deverão ser sempre realizadas nos termos dos artigos 1431º e 1432º, ambos do Código Civil, tendo lugar apenas aquando do levantamento das restrições legalmente impostas, sendo nessa assembleia apresentado, votado ou ratificado tudo quanto houver por deliberar;

– As administrações de condomínio deverão, por agora, promover um resumo do exercício e apresentar o estado financeiro e estrutural do seu condomínio, alertando para o pagamento atempado da quota de condomínio que se deverá manter até próxima assembleia.

É tudo quanto nos é possível dar de opinião, por ora.

A equipa do Consultório do Condomínio®